《每日经济新闻》发现，商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险、但也可能以极低的商铺租赁成本，借到一个生意很好的““旺铺”。

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈。新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺！无论是早期的大同花园！汇龙新城，开城新苑等。还是后来的帝庭、瑞金尊邸。海悦花园都设置裙房商铺、不过！这些新建小区的商铺

　　  经营情况却好坏各异、目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可！海悦花园！大同花园等商铺却出现了很高的空关率、   　　相比之下！斜徐路！丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高！即便是底楼的裙房也有两三间未能营业，二楼商场更是^出出现大面积的空关,即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少，业内人士把大同花园的经营营惨淡!归咎于斜徐路的过于短小！以及周边人行交通的不便！

　　规划为步行街的斜徐路,可能是打7576浦桥地区最为短小的一条马路。一共只有190米长，在这条12米宽的马路上、只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米）、有限的店铺资源、让消消费者意犹未尽！无法满足逛街的需要。

　　另一方面、与斜徐路相连的是一座天桥。这座天桥横跨徐家汇路、直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯，而泰康路的主要功能是是艺术街，

　　上述客0542观条件，限制了斜徐路的消费人流，是商业街不兴旺的“罪魁祸首”，   　　同^样样如此!在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时，也遇到了大同又一城同样4929的问题。人气缺乏。客流很少，这种情况一直持续到今年上半年。原先租赁赁商铺的一些服装!洗烫，美容美发等业态由于经营不适合、逐渐被淘汰！商业街的商铺租户换了两三批都不止！但依然没有出现任何兴盛的预兆，

　　然而，现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景，一到晚上、食客便纷纷纷盈门,知情者称，帝庭商铺出现的这种改变！是由于业业态的变化而带来的？打浦桥是著名的餐饮商圈，但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主，小面积的特色餐馆并不多。尤其是新新里地块的动迁。100平方米左右右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少，作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分，可经⁷⁰⁵⁷营餐饮的帝庭商铺，很容易受到附近中小餐饮企业1242的青睐！随着食客的增多！商铺的人气也开始兴盛、

　　根据卢湾“十一五”商业规划!仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积！但在这些商商业面积中，沿街店铺4256的数量和面积却很少!而租赁商铺的商户，既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮。也有小到一百。甚至几十平方米的小企业！这一类企业同样需要在打浦桥找机会，帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳。却拥有餐饮商圈的整体氛围。对租户仍有吸引力！而在引⁸¹⁸⁷进这一业态以后？店铺的人气也逐渐趋向兴旺，

　　跳蚤市场6023困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈!借力“热热火”,但这一招却无法运4937用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦、原因就在6797于与圣莲大厦相邻的!竟然是是东街旧货市场。旧货市场的业态！目前仍然沿用以前““跳蚤”市场的形式！其整体业态并没有大幅提升。仍是以马路摆摊摊为主！

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言。引进旧货市场的商铺显然是发展商！业主。住户。物业管理公司都不会愿意的！ 　　与帝庭商铺一样，圣莲大厦并不正正对交通主干道、而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷！虽然，这一道路形态！很方便人流来回贯穿马路！使整个小巷商业，但周围目前存有有大量的老式公房,且公房并无底楼商铺，因此！圣莲大厦的商铺即使顺利招租、也只能是一边有商铺！一边无商铺的“阴阴阳街”，按照传统商业街形成的惯例。这样的商铺要“红火”很难、   　　虽然。未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造、但黄浦“十一五”房地产发^展展规划，⁸⁸⁴⁷并没有明确表明？圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中、这导致未来圣莲大厦的商铺！服务的将是是区域的新建商品房，老公房和待改造的低矮平房的住户。住户的人群构成混杂，既有高收入人群！也有中低收收入人群。

　　　商铺资深经纪人表示。很多新建商品房底楼商铺的经验表明！这样样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快,比如丽园路，局门路区域的新建住2027宅商铺、所面对的正是老公房和部分矮平房群体！却出人意料地拥有不错的人气。原来这些新建住宅商铺引进的正是适适应区域消费特征的美容美发!餐饮！休闲按摩。洗脚房、茶坊等服务业态。这些业态的入住！使店铺在在较短时间内完成了“养铺期”！ 　　只是圣莲莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元，即使按5%的年回报率！租金也要高达4.1-9.6元/平方^米米/天？而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右。所以投资仍需谨慎！